Dal 1° gennaio 2026 è effettivo l’obbligo di presentare SCIA per affitti brevi e turistici oltre due immobili.
Dal 1° gennaio 2026 è entrata in vigore una modifica normativa che incide profondamente sul mondo degli affitti brevi e delle locazioni turistiche in Italia: la gestione di tre o più immobili per brevi periodi è ora considerata attività imprenditoriale. Questo cambiamento, introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), obbliga molti proprietari a svolgere adempimenti fiscali e amministrativi prima non necessari, pena sanzioni rilevanti.
Cosa cambia per chi affitta case brevi e turistiche
Secondo la disciplina oggi vigente, chi affitta al massimo due immobili per periodi brevi (di norma contratti fino a 30 giorni) o come locazione turistica non è automaticamente considerato imprenditore e può operare con minori adempimenti.
Tuttavia, dal terzo immobile in poi la legge presume che l’attività sia svolta in modo continuativo e professionale, trasformando quindi la gestione degli affitti brevi in attività d’impresa. Questo presupposto giuridico attiva una serie di obblighi, tra cui:
- la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune di riferimento;
- l’apertura della Partita IVA;
- l’osservanza dei requisiti urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza previsti per le strutture ricettive;
- l’iscrizione alla Camera di Commercio.
Non è richiesta alcuna valutazione aggiuntiva oltre al numero di immobili: la norma prescinde da fatturato, reddito o frequenza di affitto e si basa unicamente sulla quantità.
Obblighi operativi e sanzioni per inadempienza
La normativa entrata in vigore nel 2026 non ha effetto retroattivo: chi gestiva già da tempo più di due immobili non è sanzionato automaticamente, ma deve comunque adeguarsi agli obblighi a partire dal 2026.
Il punto più rilevante per i proprietari è la sanzione amministrativa prevista in caso di mancata presentazione della SCIA quando obbligatoria: questa può arrivare fino a 10.000 euro.
Vista l’importanza di operare nel rispetto della legge, chi gestisce affitti brevi nel 2026 deve:
- verificare con precisione quanti immobili affitta;
- accertare se supera la soglia dei due appartamenti;
- presentare la SCIA presso il SUAP prima di avviare un’attività da imprenditore;
- adempiere a tutti gli obblighi fiscali e normativi richiesti per le strutture ricettive.
Con questi adempimenti in regola è possibile continuare a offrire affitti brevi o turistici senza incorrere nelle pesanti sanzioni previste.
